رکوردزنی در نوسازی بافت فرسوده

سال 92،  در مجموع 80‌هزار واحد مسکونی در بافت‌‌‌های فرسوده ساخته شد. از آن زمان به بعد تیراژ ساخت مسکن در این محدوده‌‌‌های شهری به میزان قابل‌توجه کمتر بود. پارسال،  بعد از 9 سال رکورد تازه‌‌‌ای در ساخت مسکن در بافت‌‌‌های فرسوده به ثبت رسید که نه‌تنها این میزان در مقایسه با آمار ساخت مسکن در این بافت‌‌‌ها از سال 92 به بعد به میزان قابل‌توجه بیشتر است بلکه نسبت به هدفی که در قانون برای نوسازی مسکن در کشور تعریف شده است نیز،  از نظر نزدیک شدن به تیراژ تعیین‌شده در قانون برای نوسازی،  قابل تامل است.

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از شناسایی ردپای پنج عامل مهم در رشد نوسازی خانه‌‌‌های کلنگی در بافت‌‌‌های محدوده هدف نوسازی خبر می‌‌‌دهد.

رکورد 9 ساله نوسازی مسکن

آمارهای موجود نشان می‌‌‌دهد،  پارسال 64‌هزار واحد مسکونی در بافت‌‌‌های فرسوده کشور ساخته شد. تیراژ 64‌هزار واحدی ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده کشور نسبت به عملکرد سال‌‌‌های قبل در این حوزه قابل‌توجه است. به طور متوسط از ابتدای سال 93 تا پایان 1400 در کشور در هر سال 44‌هزار واحد مسکونی در کشور نوسازی شد. این آمارها نشان می‌‌‌دهد تیراژ 64‌هزار واحدی نوسازی مسکن در بافت‌‌‌های فرسوده کشور به طور قابل‌توجه از میزان ساخت‌و‌ساز در سال‌‌‌های قبل بالاتر است. از سوی دیگر،  براساس قانون،  باید سالانه 100‌هزار واحد مسکونی در کشور نوسازی شود. افزایش تیراژ ساخت مسکن در بافت‌‌‌های فرسوده  به بیش از 64‌هزار واحد بعد از سال‌‌‌های ثبت سالانه متوسط44 هزار واحدی نوسازی مسکن در کشور،  نشان‌دهنده نزدیک شدن آمار نوسازی مسکن به تکلیف قانون است. به طوری که اگر همین مسیر رشد نوسازی در بافت‌‌‌های فرسوده در سال‌‌‌های بعد ادامه یابد می‌توان به نزدیک‌تر شدن آمار ساخت به هدف تعیین‌شده امیدوار بود.

رکورد در رکود؛ چگونه؟

آمارهای مربوط به تیراژ ساخت مسکن در بافت‌‌‌های فرسوده در حالی نشان‌دهنده ثبت رکورد جدید ساخت مسکن در محله‌‌‌های قدیمی شهرهاست که این رکورد جدید اتفاقا در شرایط رکود بازار ساخت‌وساز به ثبت رسیده است. در حالی که کشور سالانه به ساخت و عرضه حدود 900‌هزار واحد مسکونی جدید نیازمند است و کف بحرانی عرضه مسکن نیز عددی در حدود 550‌هزار واحد مسکونی است اما در همه سال‌‌‌های اخیر به طور متوسط سالانه 300 تا 350‌هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده است. در سال 1401 نیز در ادامه رکود ساختمانی و جاماندگی تولید از نیاز تقاضا،  مجموعا 420‌هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شد که البته بخش قابل‌توجهی از این آمار مربوط به ساخت‌وسازهای دولتی در قالب طرح نهضت ملی مسکن (ساخت یک میلیون مسکن در سال) بوده است و نه آمار مربوط به ساخت مسکن از سوی بخش خصوصی.

بنابراین یک سوال مهم این است که چرا در سالی که بازار ساخت‌و‌ساز با رکود مواجه بوده و همچنین سازنده‌‌‌ها با تورم بالا در هزینه‌‌‌های ساخت مواجه شدند و از سوی دیگر،  تعداد خریداران مصرفی در بازار مسکن در حالت حداقلی قرار داشت،  رکورد قابل‌توجهی در حوزه نوسازی بافت‌‌‌های فرسوده شهری به ثبت رسید؟

پنج امتیاز ساختمانی بافت فرسوده

در بررسی برای پاسخ به این سوال 5 عامل مهم و موثر در این رکوردزنی را شناسایی کرده است. عامل اول که به لحاظ وزن اثرگذاری در ترغیب و تشویق هر دو سمت نوسازی مسکن در بافت‌‌‌های فرسوده یعنی مالکان خانه‌‌‌های کلنگی و قدیمی و هم سازنده‌‌‌ها،  موثر بوده است به 5 نوع مشوق تعیین شده در بسته تشویقی نوسازی مسکن مربوط می‌‌‌شود که سال گذشته در شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور به تصویب رسید.

در این بسته تشویقی،  5 امتیاز ساختمانی برای نوسازی بافت‌‌‌های فرسوده تعیین شده است که نفع و عایدی مشارکت سازنده با مالکان املاک کلنگی در بافت‌‌‌های فرسوده را نسبت به سایر بافت‌‌‌های شهری (خارج بافت) به طور قابل ملاحظه‌‌‌ای افزایش داده است. اولین امتیاز،  «اعطای یک تا دو طبقه تراکم تشویقی به ساخت‌وسازهای بافت فرسوده» است. این موضوع حاشیه سود سازنده‌‌‌ها را که در سال‌‌‌های اخیر به دلیل افزایش قابل‌توجه هزینه ساخت مسکن از محل تورم مصالح و زمین به میزان محسوس کاهش یافته است،  تا حد زیادی ترمیم می‌‌‌کند و توجیه اقتصادی ساخت مسکن را برای آنها افزایش خواهد داد.

اجازه ساخت‌وساز در زمین‌‌‌های فاقد شرایط ساخت به دلیل ریزمتراژ بودن»،  امتیاز دیگری است که در مصوبه سال گذشته شورای‌عالی شهرسازی و معماری به متقاضیان نوسازی مسکن داده شد. پیش از این ساخت‌‌‌و‌ساز روی تک‌پلاک‌‌‌های با مساحت کمتر از 50 مترمربع ممنوع و منوط به تجمیع آن با زمین‌‌‌های دیگر بود اما سال گذشته و در قالب این مصوبه جدید،  این محدودیت برداشته شد و زمین‌‌‌های با مساحت کمتر از 50 مترمربع نیز امکان ساخت پیدا کردند. امتیاز دیگر،  «اجازه استفاده کاربری تجاری در طبقه همکف واحدهای نوسازی‌شده» است. این موضوع هم برای مالکان و هم سازنده‌‌‌ها جذاب است.

در این مصوبه همچنین مجوز «حذف بیش از یک پارکینگ از حداقل تعداد پارکینگ‌‌‌های موردنیاز در ساخت‌وسازها» صادر شد. الزام به تامین پارکینگ برای همه واحدها در ساخت‌وسازها،  یکی از مهم‌ترین موانع ساخت مسکن به‌خصوص آپارتمان‌‌‌های متناسب با الگوی غالب تقاضا در کلان‌شهرها محسوب می‌‌‌شود.  همچنین در این مصوبه اعلام شده است که «بالکن و تراس جزو زیربنا محسوب نمی‌‌‌شود» که این موضوع نیز جزو مشوق‌‌‌های ساخت‌وساز به شمار می‌‌‌رود. این 5 مشوق،  در ترغیب و تشویق مالکان و سازنده‌‌‌ها به نوسازی مسکن در بافت‌‌‌های فرسوده طی یک‌سال اخیر موثر بوده است.

علاوه بر بسته تشویقی نوسازی مسکن،  یک عامل دیگر که سال گذشته در رشد تیراژ ساخت مسکن در بافت‌‌‌های فرسوده موثر بوده است،  به «رشد 2 تا 5/ 2 برابری وام بانکی نوسازی مسکن» مربوط می‌‌‌شود. هر چند هنوز هم بنا به اعلام متولیان نوسازی مسکن در دولت،  همه واحدهای نوسازی‌شده وام بانکی دریافت نکرده‌‌‌اند و روند پرداخت وام از نظر آنها مطلوب نیست. اما افزایش سقف وام نوسازی یک عامل مهم و قوی در ترغیب سازنده‌‌‌ها به ساخت مسکن در این محدوده‌‌‌ها محسوب می‌‌‌شود.

عامل سوم مربوط به «عدم‌اعمال سیاست‌‌‌های مشوق و تسهیل‌کننده امر نوسازی مسکن در نیمه دهه 90‌» است. در این دوره،  سیاست‌‌‌های تسهیل‌‌‌گر و تسریع‌‌‌کننده امر نوسازی تهیه و اجرایی نشد. اما در سال‌‌‌های اخیر به‌خصوص دو سال گذشته بار دیگر جریان نوسازی مسکن مورد توجه واقع شده است و اقداماتی به منظور تسریع و تسهیل نوسازی به عمل آمده است که از آن جمله می‌توان از تصویب بسته مشوق شهرسازانه در بافت‌‌‌های فرسوده که در بالا به آن اشاره شد یاد کرد.

نقش تورم مسکن و کوچ تقاضا

عامل پنجم در رکوردزنی نوسازی مسکن در بافت‌‌‌های فرسوده که شاید بتوان آن را به لحاظ اثرگذاری در افزایش تمایل سازنده‌‌‌ها به ساخت مسکن در این بافت‌‌‌ها با عامل اول برابر دانست،  مربوط به «نقش تورم مسکن و کوچ تقاضا» از نواحی مصرفی بالاتر شهر(نیمه شمالی تهران) به محله‌‌‌های قدیمی است.

نه‌تنها در تهران که در بسیاری از شهرهای کشور به دلیل رشد شدید و ادامه‌‌‌دار قیمت مسکن،  بافت‌‌‌های فرسوده و محله‌‌‌های قدیمی شهر به مقصد بخش زیادی از متقاضیان مصرفی و سرمایه‌‌‌ای خرید مسکن تبدیل شد. از آنجا که در این محله‌‌‌ها متوسط قیمت مسکن حول و حوش 20 تا 25‌درصد کمتر از محله‌‌‌های مصرفی مناطق بالاتر شهر است بنابراین در شرایطی که به دلیل چهارساله شدن دوره جهش قیمت،  عملا خرید آپارتمان در محله‌‌‌های بالاتر برای بخش زیادی از متقاضیان غیرممکن شد،  سیلی از تقاضا از این نواحی به محله‌‌‌های قدیمی برای خرید آپارتمان،  روانه شد. همین موضوع یعنی سوق یافتن سرمایه‌‌‌ها از مناطق بالاتر شهر به محله‌‌‌های پایین‌‌‌تر یک عامل مهم برای ترغیب سازنده‌‌‌ها و مالکان به نوسازی شد.

بنابراین در وضعیتی که همچنان بازار ساخت‌وساز در حالت رکودی بوده و از سوی دیگر به دلیل ادامه تورم در هزینه‌‌‌های ساخت،  حاشیه سود سازنده‌‌‌ها نسبت به گذشته کاهش یافته است این عوامل در ترغیب سازنده‌‌‌ها و مالکان به ساخت مسکن در بافت‌‌‌های فرسوده موثر واقع شد و تیراژ 64‌هزار واحدی ساخت مسکن در یک‌سال-1401- رقم خورد. اما در حالی که هنوز این میزان یعنی تیراژ 64‌هزار واحدی با هدف تعیین‌شده برای نوسازی سالانه 100‌هزار واحد مسکونی در کشور فاصله دارد اما در مقایسه با کارنامه سال‌‌‌های قبل ساخت مسکن در بافت‌‌‌های فرسوده،  حرکتی رو به جلو و  به نوعی نزدیک شدن ساخت‌وساز در این بافت‌‌‌ها به هدف محسوب می‌‌‌شود.

شهرداری‌‌‌ها پای‌‌‌کار آمدند

در کنار پنج عامل گفته‌شده در ثبت رکورد تازه ساخت مسکن در بافت‌‌‌های فرسوده معاون وزیر راه‌وشهرسازی و مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران از پای کار آمدن شهرداری‌‌‌ها در امر نوسازی مسکن شهری خبر داد.

محمد آیینی،  معاون وزیر راه وشهرسازی و مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران در این باره به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: دو عامل مهم در رکوردزنی نوسازی مسکن در بافت‌‌‌های فرسوده در سال گذشته موثر بوده است. عامل اول،  اجرای بسته تشویقی و تسهیل‌‌‌گر امر نوسازی است که سال گذشته در شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور مصوب شد. اما عامل دوم که شاید کمتر به آن توجه شود اما نقش بسیار زیادی در تسریع امر نوسازی از سال گذشته تاکنون داشته است به افزایش همکاری شهرداری‌‌‌ها در این زمینه و جلب مشارکت آنها برای تسهیل امر نوسازی بازمی‌گردد.

آیینی با بیان اینکه تعداد قابل‌توجهی از شهرداری‌‌‌های کشور برای مشارکت در امر نوسازی و کمک به تسهیل فرآیند ساخت مسکن در بافت‌‌‌های فرسوده توجیه شده و پای کار آمده‌‌‌اند اظهار کرد: هم‌‌‌اکنون میزان تخفیف در عوارض صدور پروانه ساختمانی در بافت‌‌‌های فرسوده با این همکاری به طور متوسط در شهرهای کشور به 80‌درصد رسیده است. این میزان تا قبل از سال گذشته حول و حوش 60‌درصد بود.

به گفته وی در حالی هم‌‌‌اکنون صدور پروانه ساختمانی در بافت‌‌‌های فرسوده به طور متوسط در شهرها مشمول تخفیف 80 درصدی است که تکلیف قانونی در این زمینه همکاری شهرداری‌‌‌ها برای تخفیف حداقل 50 درصدی است. وی همچنین پیگیری استانداری‌‌‌ها برای تسریع امر نوسازی را یکی دیگر از عوامل موثر در افزایش تیراژ ساخت مسکن در بافت‌‌‌های فرسوده اعلام کرد. به گفته آیینی،  هم‌‌‌اکنون سامانه‌‌‌ای راه‌‌‌اندازی شده است که شهرداری‌‌‌های 368 شهر کشور نیز به آن پیوسته و اطلاعات مربوط به تعداد پروانه‌‌‌های ساختمانی که در بافت‌‌‌های فرسوده صادر می‌‌‌شود را در آن ثبت می‌‌‌کنند.

آیینی همچنین به رشد 41 درصدی ساخت مسکن در بافت‌‌‌های فرسوده با استناد به پروانه‌‌‌های صادر شده برای ساخت واحدهای مسکونی در این محدوده‌‌‌های شهری در سه‌ماه اول سال‌جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته(بهار 1400) خبر داد. وی گفت: در سال‌جاری تاکنون 20‌هزار و 400 واحد مسکونی برای ساخت در بافت‌‌‌های فرسوده پروانه ساختمانی گرفته‌‌‌اند. معاون وزیر راه‌وشهرسازی همچنین با بیان اینکه بانک‌‌‌ها همکاری کاملی در بحث پرداخت وام نوسازی به متقاضیان ندارند،  گفت: برآوردها نشان می‌‌‌دهد در سال‌جاری از محل تسهیلات بانکی مربوط به ساخت مسکن در بافت‌‌‌های فرسوده و همچنین از محل تسهیلات نهضت ملی مسکن که شامل نوسازی در بافت‌‌‌های فرسوده هم می‌‌‌شود حدود 80‌هزار واحد به شبکه بانکی برای دریافت تسهیلات معرفی شده‌‌‌اند که تاکنون کمتر از 30‌هزار واحد موفق به دریافت وام شده‌‌‌اند.

این در حالی است که وام بانکی یکی از موثرترین و پرقدرت‌‌‌ترین مشوق‌‌‌ها برای نوسازی مسکن محسوب می‌‌‌شود. براساس اعلام مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران همچنین روند نوسازی در بافت‌‌‌های فرسوده شهر تهران نیز به میزان قابل‌توجهی پیشرفت داشته است. آن طور که آیینی روز گذشته به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد، ‌‌‌در شهر تهران،  در سال 1400 برای ساخت 11‌هزار واحد مسکونی در بافت‌‌‌های فرسوده پروانه ساختمانی صادر شد. این میزان در سال 1401 با رشد قابل‌توجه به حدود 18‌هزار واحد مسکونی رسید. در چهار ماه اول سال‌جاری یعنی از ابتدای فروردین تا پایان تیرماه 1402 نیز در مجموع 7‌هزار و 400 واحد مسکونی در بافت‌‌‌های فرسوده مجوز ساخت دریافت کرده‌‌‌اند. وی تاکید کرد: این اعداد خود گویای رشد قابل‌توجه در نوسازی مسکن بافت‌‌‌های فرسوده پایتخت هستند و نشان می‌‌‌دهند در این مدت فرآیند نوسازی بافت‌‌‌های فرسوده در شهر تهران بیش از 200‌درصد رشد داشته است که انتظار داریم این رشد نه‌تنها بیشتر شود که به سایر شهرها نیز تسری یابد.